29 בנובמבר 2021

קורונה וירוס

אתר הקורונה הישראלי – עדכונים שותפים

מנכ"ל גב-ים: "קורונה? הביקושים השנה היו בעוצמה שלא הכרנו"




מרץ 2020. נגיף הקורונה מגיע לישראל והמשק כולו נערך לתקופה של חוסר וודאות עקב התחזיות הדרמטיות על אשר עתיד להתרחש. חלק מהתחזיות הללו, נגעו ישירות לענף הנדל"ן המניב והמשרדים שנדמה היה כי נקלע למשבר שאולי ממנו אין עוד דרך חזרה.

כותרות העיתונים עקבו אחר ההתפתחויות בענף שהיה עד כה לאחד מהיציבים והמבוססים במשק. חלקם אף כבר ספדו לשוק שמניותיו איבדו כשליש מערכן וטענו פעם אחר פעם כי המעבר של חברות ההייטק הגדולות למתכונת עבודה מהבית תהיה לבשורה הגדולה של שוק העבודה העתידי.

אך שנתיים לפרוץ המשבר – נדמה כעת כי אולי מי שספד לענף דווקא מיהר לעשות זאת. שוק הנדל"ן המניב הצליח לפסוח מעל משוכות הקורונה כמעט בלי פגע והעסקים דווקא פורחים ומנפצים שיאים. עדה מרכזית לכך היא חברת גב-ים, אשר את בנייניה בוודאי אתם מכירים מנסיעות בכביש איילון מתל אביב ועד הרצליה.

נכסי החברה אשר נושאת תג מחיר של למעלה מ-7 מיליארד שקלים, פרוסים נכון להיום בכ-19 ערים בישראל ועל פני שטח של לא פחות ממיליון מטר מרובע אשר טומן בחובו את משרדיהם של החברות הגדולות בעולם: אפל, מיקרוסופט, אמאזון, גוגל ועוד רבות אחרות.

אחד מהבניינים הוא פרויקט Toha השאפתני שנמצא במפגש הרחובות יגאל אלון ותוצרת הארץ. הבניין הראשון שתוכנן על ידי המעצב הישראלי רון ארד יחד עם אבנר ישר, גובהו 33 קומות אוכלס במהירות החברות המובילות בתעשיית ההייטק בישראל. בשבוע הבא מתכוונת החברה יחד עם השותפה שלה לפרויקט אמות להכריז על המשך הפרויקט והקמת בניין Toha 2 שיתנשא לגובה 80 קומות.

בניין ToHa בתל אביב

בניין toha

מי שמנהל בימים אלו את האימפריה הוא אבי יעקובוביץ', מנכ"ל החברה, שבשיחה בלעדית עם BUISNESS מגלה כיצד החברה הצליחה לצאת ממשבר הקורונה כשידה על העליונה כנגד כל התחזיות ומדוע דווקא עכשיו נרשמים בישראל "ביקושי שיא בעוצמה שעוד טרם נראתה בעבר במחוזתינו", כך לדבריו.

"הענף לא נפגע מהקורונה, ההיפך – החברות הגדולות רק התחזקו והתרחבו" 

על פי הנתונים והביצועים שרשמה החברה בחציון האחרון, מנכ"ל גב ים בטוח כי החברות הגדולות שמו את המשבר מאחוריהם. כעת לדבריו, ואולי יותר מאי פעם, הן אף מחפשות להרחיב את שטחיהן ומשרדיהן בישראל, דבר המוביל לעלייה חדה בביקוש לנדל"ן מניב ביחס לשנים עברו.

"אנחנו רואים ביקושי שיא של חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות המובילות בעולם אשר מתכננות להקים מרכזי פיתוח חדשים בישראל בשנים הקרובות", הוא מבהיר וחושף במקצת את המספרים: "בישראל עומדים היום על הפרק מכרזים להקמת מרכזים ומתחמים עבור חברות ענק בשטח של למעלה מ-200 אלף מטר. המתחמים של החברות היו גדולים עוד לפני הקורונה – אבל בעקבותיה הם גדלו אף יותר".

3- מגדל ToHA (צילום: Asa Bruno)

מגדל toha בתל אביב | צילום:
Asa Bruno


יעקבוביץ' גם סותר בדבריו את הטענה כי בנייני המשרדים מתרוקנים מחברות ועובדים בעקבות השינויים בהרגלי העבודה שיצרה הקורונה והמעבר של חברות הייטק למודל עבודה מרחוק. "היום, ואני אומר את זה באחריות מלאה, קצב החזרה למשרדים הואץ משמעותית והמגמה היא חיובית בצורה טוטאלית".

לפי נתוני גב-ים, אחוזי החזרה לעבודה במשרדים של לקוחות החברה עומדים על בין 60 ל-90%, כאשר אינדיקציה חשובה עוד יותר היא הארכת חוזי השכירות על ידי החברות הגדולות, אשר דורשות להישאר במשרדיהם ואף להרחיב את שטחם.

"אף חברת הייטק בינלאומית לא החזירה מטר אחד בתקופת הקורונה" 

לחברה כיום ישנם כ-440 חוזים, אשר משך חייהם הממוצע הוא בין ארבע לחמש שנים, כלומר, קרוב ל-20% מהחוזים מתחדשים מדי שנה – זאת במחיר גבוה יותר בהתאם לעלייה בערך הנכס. "אנחנו ציינו ברבעון השני עלייה ריאלית של 12.4% בשיעור חידוש החוזים שלנו – העלייה הגדולה ביותר שחווינו מאז ומעולם, וזה קרה דווקא בתקופת הקורונה", מכריז יעקובוביץ'.

הכי שווה בעיר (צילום: Boris-B, shutterstock)

תל אביב. "מטרופולין בינלאומי" | צילום:
Boris-B, shutterstock


"בסוף, המודל ההיברידי נוצר מחוסר ברירה ולא מתהליך מובנה של שינוי ארגוני", הוא מסביר. "הכוח של חברות ההייטק מבוסס על עבודת צוות של כוח אדם איכותי ושותפויות שפותרות בעיות ויוצרות הזדמנויות, ולא על עובד בודד שיושב בבית עם הלפטופ. כולם חזרו לעבודה והבניינים היום מלאים. אף חברה לא החזירה אצלנו מטר אחד בתקופת הקורונה, ויותר מכך – חלק ניכר מהן עוד מתכננים להגדיל את שטחן ולקלוט בהם עוד עובדים רבים".

"תל אביב? מטרפולין בינלאומי ברמות הגבוהות ביותר – וזה לא הולך להשתנות"

מנכ"ל גב ים לא רק עונה על המגמות בשוק הנדל"ן המניב והתרחבותן של חברות ההייטק בישראל – אלא גם מסביר מדוע חברות רבות בוחרות להגיע דווקא לישראל כדי להקים מטה במדינה הקטנה שלמרגלות הים התיכון.

"ישראל היום היא מעצמה טכנולוגית מובילה בעולם. חברות ההייטק הן אלו שמובילות את המגמות בשוק, כשבחזית ניצבת תל אביב – מטרופולין בינלאומי ברמות הגבוהות ביותר שהפכה למוקד פעילותם של תאגידים עולמיים שמצטיידות במיטב המוחות שיש לשוק העבודה הישראלי להציע", מצהיר יעקובוביץ'.

על פי מנכ"ל גב ים, כל שטחי המסחר של החברה המוצעים במטרופולין תל אביב מושכרים במלואם, כשמנגד נרשמים ביקושי שיא לבניינים חדשים. "חברות ההייטק בחרו להיות חלק בלתי נפרד מהמטרופולין של תל אביב. זה שוק שמתעצם, ואני יכול לומר בביטחון מלא ובניגוד לכל תחזית של יציאת ההייטק לערים האחרות – השוק הזה רק עתיד להתרחב ולגדול בשנים הקרובות".

רעננה – עיר ההייטק הבאה של ישראל

כמו כן, חשוב להדגיש כי כאשר מנכ"ל גב-ים מתייחס למטרופולין תל אביב, אין הוא מתכוון לעיר בלבד, אלא גם לערי הלווין שלה – כאשר בשנים האחרונות הרצליה הפכה להיות שחקן מרכזי מאוד עבור חברות עולם ההייטק.

"יש חברות שרוצות להיות בתל אביב וגם להרגיש בתל אביב, ויש חברות שמעוניינות להרגיש עיר אבל לא חייבות להיות בתוכה – הרצליה היא עבורם הפיתרון האופטימלי". כיום, גב ים מחזיקה בכ-260 אלף מטר של נכסים הנפרסים על שלושה מתחמים בעיר הרצליה – כולם בתפוסה מלאה.

מגדלי מתם של גב ים בחיפה (צילום: ויופוינט)

מגדלי מתם של גב ים בחיפה | צילום:
ויופוינט


בימים אלה, החברה נמצאת בעיצומו של ייזום בניין חדש בהרצליה, כאשר בשל הביקוש הגובר החברות ממשיכות לחפש מתחמים בערים לווין נוספות של תל אביב, דבר שמוביל את גב-ים ליזום פרויקטים בערים נוספות ולהנגישם לעולם הייטק.

"חברות מבינות היום שיש מקומות טובים אחרים בקרבת תל אביב בהם יוכלו להקים מתחמים גדולים במחירים טובים יותר, כמו רחובות וחולון", מדגיש יעקובוביץ' ומגלה: "אחת הערים העולות בתחום ההייטק היא רעננה. אני מעריך שבציר הזמן ובתהליך שיקרה מהר מאוד – שוק המשרדים ברעננה ישתווה לשוק המשרדים בהרצליה".

400 אלף מטר נוספים – עד 2024

לצד שוק המשרדים בתל אביב, החברה פורצת את גבולות גוש דן ומטפחת אזורים נוספים בארץ, מצפון ועד דרום, במטרה להנגיש את עולם ההייטק לאזורים נוספים ולקדם את המשק הישראלי ככלל.

כיוצא מזה, החברה פרוסה ב-19 ערים שונות, מחיפה דרך ירושלים ועד לבאר שבע ושדרות, כאשר היא מקדמת פרויקטים חדשים בקנה גודל של כ-400 אלף מטרים נוספים בשווי 2.7 מיליארד ש"ח, אשר יתווספו למיליון מטר הקיימים עד 2024.

"יש לנו פס ייצור ללא הפסקה של נדל"ן איכותי בכל רחבי המדינה", מדגיש יעקובוביץ'. "מבין כלל הפרויקטים הגמורים שלנו היום, התפוסה עומדת על 96%, בעוד מבין הפרויקטים עליהם אנו עמלים בימים אלה –  40% כבר שווקו עוד בתקופת הייזום, דבר המעיד על רמת הביקוש הגבוהה".

לא רק גורדי שחקים: שת"פ עם מוסדות אקדמיים ומרכזי לוגיסטיקה

אולם בעוד חברות ההייטק מיישבות את משרדיהם במטרופולין תל אביב, הנדל"ן בקרב הערים האחרות בישראל הוא בעל מאפיינים מעט שונים. 300 אלף מטר רבוע משטחיה של חברת גב ים הינם פארקי-הייטק כגון פארק מתן בחיפה, אליהם מתווספים הפארקים האקדמיים בשיתוף האוניברסיטאות והמכללות המובילות בישראל ומרכזי הלוגיסטיקה – המהווים כ-19% מסך הנכסים של החברה, שיעור שעתיד להמשיך ולגדול בשנים הבאות.

הפארקים האקדמיים, אותם ניתן לראות כבר היום בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון בב"ש ובהמשך גם בירושלים בשיתוף האוניברסיטה העברית ובחיפה בשיתוף הטכניון, הם הכלי שיביא לקפיצת המדגרה של ההייטק הישראלי – כך לדבריו של יעקובוביץ'.

_OBJ

"המתחמים יכילו את החברות הגדולות ביותר, שיזכו לגישה מלאה למערך המחקר של האוניברסיטאות הטובות ביותר, לעבוד עם כוח האדם האיכותי והמיומן ביותר ואף להכיר את עובדי העתיד ולזכות בהם ראשונים רגע לפני סיום התואר ויציאה לשוק העבודה בשנים הבאות", הוא מבהיר ובטוח: "המארג שיצרנו בין החברות הגדולות בעולם והאקדמיה – יקפיץ את עולם הייטק הישראלי קדימה".

כמו כן, בחברה בטוחים כי גם מרכזי הלוגיסטיקה, שהפכו לשם החם בתקופת הקורונה בשל הליך הייעול שעברו החברות הגדולות בעולם – מהווים עוגן יציב גם שנים קדימה. "תקופת הקורונה הביאה לצמיחת שוק הלוגיסטיקה – ומחירי הקרקעות זינקו בהתאם", מספר יעקובוביץ' אך מדגיש כי מתוך 250 אלף מטר המיועדים ללוגיסטיקה ותעשייה – כלל המתחמים מושכרים במלואם.

"אין ספק שהענף הזה מהווה מנוע צמיחה משמעותי עבור גב-ים. הביקוש גבוהה מאוד והסיכונים נמוכים. הייבוא רק הולך וגדל והטכנולוגיה רק משתדרגת. החברות הגדולות יודעות שהם חייבות להקים מתחמי לוגיסטיקה חדשים, גדולים ומפותחים במקומות מרכזיים – כדי לנהל את ציי הסחורה שלהם כנדרש ולייעל כמה שיותר את העסק. אני מאמין שאנחנו צפויים לראות עוד ועוד מרכזים לוגיסטיים בסמוך לצירים המרכזיים בשנים הקרובות".

כשנשאל לסיום היכן גב-ים בהובלתו מתכוונת "לשים את הז'יטונים" בשנים הבאות וכיצד מלחמות השליטה על החברה שמתנהלות גם בימים אלה ישפיעו על ביצועיה, יעקובוביץ' בוחר לענות מיד כי בז'יטונים הוא לא נגע מעולם, ובאשר לאנשי העסקים שסוחרים במניות החברה: "כפי שפעלנו בעבר – כך נפעל בעתיד. רק מטרה אחת עומדת לנגד עינינו – לשרת את כל בעלי המניות ולקוחות החברה בצורה נאמנה 24 שעות ביממה".





קרדיט – פורסם לראשונה